금호16·21구역 속도전 뒤에 숨은 공사비 리스크가 무서운 이유

금호동 일대가 현대랑 롯데, 삼성 같은 1군 브랜드 타운으로 변하는 속도가 무섭네요. 금호16구역은 이미 철거 들어갔고 21구역도 롯데건설로 정해지면서 1,200세대 넘는 대단지 기대감이 상당합니다. 여기에 금호두산까지 지난달부터 재건축 추진 시동 걸었다는 소식 들리니까 동네 분위기가 확실히 예전이랑은 달라요. 근데 어디 카페에서 보니까 요즘 서울 재건축이 예전 같은 노다지가 아니라는 분석이 꽤 설득력 있더라고요. 사업 속도가 붙는 건 좋은데, 결국 나중에 돌아올 공사비 증액 리스크를 생각 안 할 수가 없습니다. 1) 1군 시공사들의 단독 입찰 경향 경쟁이 없으니 조합이 공사비 협상에서 밀릴 수밖에 없고, 이는 고스란히 조합원 분담금으로 돌아옵니다. 2) 금호벽산 리모델링 사례 현대랑 삼성 컨소시엄이 들어오지만, 사업비가 늘어나면 실거주 가치는 올라도 투자 수익성은 깎이는 구조죠. 3) 금호23구역 신통 미지정 여파 모든 구역이 장밋빛은 아니라는 증거고, 규제나 대출 환경에 따라 사업이 멈출 변수도 여전합니다. 물론 금호동 입지야 천지개벽 수준으로 좋아지겠지만, 이제는 '재건축=대박'이라는 공식은 좀 내려놓고 봐야 할 것 같아요. 분담금 폭탄 맞고 쫓겨나는 시나리오도 남 일이 아니거든요. 결국 입지 가치는 인정하되, 수익성은 냉정하게 분리해서 접근하는 게 맞습니다. 몸테크 하다가 골병만 들고 돈은 못 버는 상황이 제일 무서운 법이니까요.