8.13 대책보다 무서운 공사비 갈등이 성남 재건축 향방 가를 진짜 변수네요

성남 재개발이 정부 규제 완화로 들썩이고는 있지만 결국 핵심은 분담금 감당 능력이 아닐까 싶습니다. 이번 8/13 대책으로 정비사업 이주비 대출 총량제 제외 혜택이 적용된다는 소식에 다들 기대감이 크죠. 수진1이나 신흥 쪽은 벌써부터 분위기가 후끈 달아오르는 게 느껴질 정도거든요. 하지만 상대원2구역 돌아가는 상황을 보면 시공사 갈등이 얼마나 큰 리스크인지 뼈저리게 느껴집니다. 이주 시작한 지 5년이나 됐는데 시공사에서 대출 보증을 중단하니 마니 하는 거 보면 정말 남 일 같지가 않네요. 결국 정책이 길을 터줘도 공사비와 사업비라는 실질적인 돈 문제가 해결 안 되면 말짱 도루묵입니다. 이주 완료된 한솔주공5단지만 봐도 현재 시세 12억에 예상 분담금만 5억이라 총 투자비가 17억 수준이거든요. 최근 야탑 장미8단지현대 27평이 15.2억에 신고가를 경신하며 기세를 올리고 있다지만, 리모델링이나 재건축 이후의 실질 취득가를 따져보면 이게 과연 먹을 게 있는 게임인지 냉정해질 필요가 있어요. 지금 성남 원도심 재개발 구역들이 속도를 내고는 있지만 개별 사업지의 공사비 갈등은 여전히 현재진행형입니다. 대출 규제가 풀린다고 덥석 진입하기엔 추가 분담금 수억 원을 현금으로 동원할 수 있느냐가 승부처가 될 것 같네요. 확실히 우상향할 입지라는 점은 의심할 여지가 없지만, 자산 건전성 고려 안 하고 무리하게 몸테크 들어갔다가는 이주 기간 내내 피 마르는 경험을 할 수도 있습니다. 결국 이번 상승 랠리에서 끝까지 웃는 사람은 규제 완화 수혜보다 분담금 리스크를 선제적으로 계산한 분들일 겁니다. 조금 늦더라도 공사비 협상이 매끄럽게 타결되는 단지 위주로 선별 접근하는 게 훨씬 영리한 선택이죠. 성남 신축 대장주들이 시세를 탄탄하게 받쳐주고 있는 만큼, 리스크 관리만 잘 하면 결국 큰 기회는 다시 올 수밖에 없다고 확신합니다.