정자역 미금역 소형 갭투, 지금 들어가도 수익 날까요?

분당 소형 아파트 지금이라도 갭투자 들어가면 수익이 날까요? 정자랑 미금 위주로 보고 있는데 생각보다 전세가율이 안 받쳐주네요. 사실 투자금액대가 비슷해서 신흥역하늘채랜더스원 같은 구성남 신축도 같이 보는 중입니다. 거기는 8호선 초역세권에 2,000세대 대단지라 전세 수요는 확실해 보이더라고요. 근데 커뮤니티 루머 보면 구성남은 산성역 라인이 마지노선이라는 말들이 많죠? 포레스티아나 헤리스톤까지만 쳐준다는 건데 제가 보기엔 좀 과한 편견 같아요. 실제로 하늘채 1단지 상가에 내과도 있고 돌봄센터 같은 인프라가 꽤 잘 갖춰져 있거든요. 직접 가보니까 실거주 만족도가 높아서 전세가가 탄탄하게 버틸 그림이었습니다. 반면 정자동 한솔 1·2·3단지는 통합 재건축 동의율이 93%나 찍혔다길래 혹하긴 해요. 몸테크 안 하고 갭만 던져놓기엔 분당 재건축 속도가 변수라 머리가 좀 아픕니다. 중앙힐스테이트1차 32평이 최근 12.2억 신고가 찍는 거 보면 성남 전반적으로 온기는 도는데, 제 판단으로는 확실한 직주근접 신축이 갭투자로는 더 안전할 것 같기도 하네요. 분당 구축 재건축 호재냐 구성남 신축의 실거주 수요냐 진짜 어려운 선택임. 혹시 이 동네들 전세 놓아보신 분들 중에 요즘 분위기 체감되시는 분 계실까요? 제가 놓친 변수가 있을지 살아보신 분들 의견이 궁금합니다.