장특공 10억 한도에 대출 규제까지 겹친 서초구의 시세 조정 가능성

서초구에서 20년 넘게 한 채만 들고 계신 분들, 2028년부터 적용되는 장특공 10억 한도 이거 진짜 남의 일 아닙니다. 최근 세제 개편안 발표되고 일주일 만에 서초구 매물이 380건 가까이 늘어난 거 보셨나요? 세금 무서워서 던지는 매물이 슬슬 시장에 풀리고 있다는 증거거든요. 근데 문제는 사고 싶은 사람이 있어도 25억 넘는 집은 대출이 고작 2억으로 묶여 있다는 점임. 현금 부자 아니면 이 매물들을 받아줄 체력이 안 되니까 거래가 안 붙는 거죠. 실제로 방배아크로리버 84평형이 작년에 17.5억 하다가 올해 19억까지 올랐잖아요? 하지만 이런 상승세도 대출 규제랑 세금 압박 앞에서는 동력이 떨어질 수밖에 없다고 봅니다. 세금은 늘어나는데 퇴로는 막혀 있으니 똘똘한 한 채 선호 현상도 예전 같지 않을 것 같아요. 보유세 부담에 양도세 폭탄까지 겹치면 결국 집값 하방 압력으로 작용할 가능성이 큽니다. 제가 계산해봐도 발코니 확장비나 옵션값 다 더하면 실질 취득가 자체가 워낙 높거든요. 수익률 따져보면 지금 시점에서 서초구 진입이 과연 논리적인지 의문이 듭니다. 결국 이번 규제는 핵심지 불패 신화를 꺾고 당분간 시세 조정을 유도하는 장치가 되지 않을까 싶네요. 변수가 있다면 금리 인하 속도일 텐데 고수분들은 이 타이밍 어떻게 보시는지 궁금합니다.