세제 개편안과 보유세 1억 시대가 흔드는 핵심지 1주택 불패론

최근 정부가 실거주 1주택자의 종부세 공제액을 12억에서 14억으로 상향하기로 했습니다. 시세 약 20억 수준까지는 세 부담을 덜어주겠다는 취지인데, 냉정하게 분석해 보면 서초 핵심지 진입을 고민하는 분들에게 이게 과연 유의미한 완화책인지는 따져봐야 합니다. 진입 문턱은 낮아졌을지 모르나 실질적인 유지 비용은 오히려 가팔라지는 추세이기 때문입니다. 실제로 입주를 앞둔 반포 디에이치 클래스트 59평형 같은 대형 평수는 보유세만 연간 1억 원을 상회할 것으로 예상됩니다. 최근 반포자이 25평이 37.3억에 신고가를 경신하며 자산 가치는 증명되고 있지만, 매달 800~900만 원 상당의 세금을 현금으로 납부해야 한다는 점은 자산가들에게도 상당한 압박이 될 수밖에 없죠. 단순히 집값이 오른다고 좋아할 게 아니라, 보유세 지출이 기대 수익률을 갉아먹는 속도를 반드시 계산해봐야 돼는 시점입니다. 더 큰 문제는 나갈 때의 세금입니다. 래미안 퍼스티지의 경우 2029년 매도 시 장특공 축소 논의가 현실화되면 양도세가 현재보다 4배까지 늘어날 수 있다는 분석이 나옵니다. 장기보유특별공제에 한도를 설정하는 개편안이 논의되는 것 자체가 1주택 장기 보유자의 퇴로를 차단하는 셈입니다. 래미안 원베일리 역시 15년 이상 보유 시 양도세가 30억에 달한다는 계산이 나오는데, 이 정도면 세금 내고 나면 남는 게 없다는 말이 과언이 아닐겁니다. 결국 양도세와 보유세의 동시 압박은 핵심지 1주택이 보장하던 '우상향 승리 공식'을 근본적으로 위협하고 있습니다. 자산 가치 상승분보다 세금과 기회비용 지출이 더 커지는 구간이 발생할 수 있으므로 정교한 세무 전략이 필수적입니다. 이 분석이 틀렸다면 향후 실제 세제 개편 확정안을 통해 끝까지 추적하여 보완할 것을 약속드립니다. 지금 시장에서 가장 불확실한 변수 한 가지만 꼽자면 국회에서의 장특공 한도 설정안 통과 여부라고 봅니다. 이 글이 누군가의 판단에 조금이라도 도움이 됐으면 합니다. 잘못된 정보가 있으면 알려주세여.