서초 현대 24.9억 신고가와 방배 임광 1,2차의 사업성 저울질 고민입니다

서초구 안에서 실거주 겸 투자로 보고 있는데, 현대와 임광 중 어디가 10년 뒤에 더 웃을까요? 서초 현대는 최근 31평형이 24.9억 원에 신고가를 경신하며 확실히 입지적 우위를 증명하는 모양새입니다. 반면 방배 임광 1,2차는 대지지분이 18평대로 워낙 깡패라 사업성 면에서는 압도적이라는 데이터가 나오거든요. 속도는 현대가 신통기획으로 앞서가는 듯하지만, 장기적으로 하이엔드 숲이 될 방배동의 미래도 무시 못 합니다. 사실 방배우성도 23~24억 선이라 비교군에 넣었었는데, 결국 대지지분과 입지 싸움으로 좁혀지네요. 경부간선도로 지하화라는 매머드급 호재를 품은 서초동의 '희소성'이냐, 아니면 전통 부촌 방배동의 '대단지 브랜드 타운화'냐를 두고 데이터 기반의 객관적 판단이 필요한 시점입니다. 저는 결국 분담금을 감당하더라도 대지지분이 높은 임광의 손을 들어주고 싶음. 재건축은 결국 땅의 가치를 사는 것이고, 주변이 전부 신축으로 바뀌었을 때의 시너지는 임광이 더 클 것으로 전망합니다. 이 분석이 틀렸다면 어떤 변수가 제 계산에서 빠졌는지 냉철한 피드백 부탁드립니다.