방배 1.5만 세대 공급 폭탄에 전세가율 50% 붕괴면 갭투자 금지?

방배동 일대 1.5만 세대 재건축 공급이 슬슬 가시권임. 물량 앞에 장사 없다는데 전세 수급 꼬이면서 매매가 흔들릴지 지켜봐야 함. 최근 디에이치 방배 59타입이 14.5억까지 찍혔음. 한 달 전 15억 대비해서 힘이 좀 빠지는 모양새임. 게다가 하이퍼엔드급 입주권도 95억 부르던 게 60억 초반까지 급매로 나옴. 이게 단순 조정인지 하락장 신호탄인지 계산기 두드려봐야 함. 비거주 1주택자 종부세 공제액 9억 설정된 것도 리스크임. 실거주 안 하고 갭으로 묻어두기엔 보유세 부담이 생각보다 빡셈. 단순히 '서초니까 오르겠지' 하는 안일한 생각은 지금 타이밍에 위험함. 결국 하락장 방어하려면 전세가율 50% 이상은 확보해야 함. 대우효령처럼 조합설립 단계인 초기 단지들은 전세가 버텨줘야 버팀. 공급 폭탄이랑 세금 떼고 나면 남는 게 없을 수도 있음. 지금 서초 갭투자는 숫자부터 냉정하게 봐야 함. 전세가율 50% 밑으로 내려가는 매물은 일단 거르는 게 맞음. 보유세 감당 능력 없으면 공급 물량 쏟아질 때 던지게 됨. 1줄 요약: 방배 1.5만 세대랑 종부세 리스크 고려하면 전세가율 50%가 마지노선임. 내 분석에 허점 있으면 지적 바람. 비슷한 시각 가진 분들 있으면 같이 이야기 좀 나눠보자고.