방배 임광1,2차 23억 실거래면 수익률 각 나옴?

방배 임광1,2차(418세대) 재건축 노리고 숫자 두드려보는 중임. 최근 실거래가 23억에서 24억 선으로 찍혔는데 호가는 벌써 저 멀리 가 있음. 호가랑 실거래 괴리 벌어지는 거 보니까 매수 시점 잡기가 참 애매함. 방배동 하이퍼엔드 입주권 전용 168㎡가 55억 급매로 나온 거랑 비교하면 나중에 신축 프리미엄 붙었을 때 상단은 열려 있다고 봄. 그래도 지금 가격에 진입해서 분담금까지 때려 맞으면 기회비용 측면에서 이게 최선인지 계속 계산기 두드리게 됨. 근처 부동산 분위기 아는 분 있음? 조합원들 분위기나 매물 깎아주는 분위기인지 궁금함. 만약 내 시나리오가 틀려서 하반기에 매물 잠기고 호가 굳어지면 아예 포기하고 발 뺄 생각임. 수익률 안 나오면 굳이 몸테크 할 이유 없으니까.