방배우성 재건축 전환보다 속도가 더 중요한 이유

최근 서초구 분위기가 예사롭지 않아서 임장 겸 단지들 좀 둘러보고 왔습니다. 이번 주 서초 아파트값이 -0.04% 하락했다는 데이터가 그냥 나온 게 아니더라고요. 매물은 쌓이는데 매수 심리는 꽁꽁 얼어붙은 게 현장에서도 확 느껴집니다. 특히 정비사업 앞둔 단지들 고민이 깊어 보이더군요. 요즘 같은 고금리에 공사비까지 뛰니 재건축으로 선회하자는 목소리가 커지고 있죠. 다만, 25억 초과 주택에 대출이 2억 원으로 꽉 막힌 상황을 간과해서는 안 됩니다. 자금줄이 막히면 결국 사업 속도가 생명인데 재건축은 시간이 너무 오래 걸리니까요. 여기에 2028년부터 신설될 1주택자 장특공 10억 한도 요건도 복병입니다. 장기 거주해서 세금 혜택 보려던 분들에게는 꽤나 뼈아픈 규제거든요. 수익성만 보고 재건축 갈아탔다가 세금 떼고 나면 남는 게 없을 수도 있다는 뜻이죠. 진짜 그래요. 나도 처음에는 무조건 재건축이 답인 줄 알았어. 방배우성처럼 추진위 가동하며 속도 내는 곳들은 그나마 상황이 낫습니다. 하지만 초기 단계 단지들은 초과이익환수제나 기부채납 리스크를 냉정히 따져봐야 해요. 막연한 장밋빛 전망에 기대기엔 지금 시장 지표가 너무나도 방어적입니다. 결국 리모델링이냐 재건축이냐의 싸움은 이제 '속도'와 '규제 대응'의 싸움입니다. 분담금 조금 더 내더라도 빨리 입주해서 규제 불확실성을 피하는 게 실익일 수 있죠. 물론 선택은 조합원들 몫이지만, 서류상 리스크만큼은 꼭 확인하고 가셨으면 합니다. 그래도 확인할 건 확인하고 가야 나중에 후회가 없거든요.