반포미도1차 전세 갱신가 격차와 선매도 자금 계획

손품 파는 김에 반포미도1차 전세 시세 흐름을 표처럼 정리해봤습니다. 실거주 요건 채우려고 선매도 후 임시 거처를 찾고 있는데 생각보다 셈법이 복잡하네요. 최근 실거래를 보면 9월 9일에 33평 갱신권이 6억 5,000만원에 찍혔습니다. 지난달 말 9억 6,000만원에 갱신된 건과 비교하면 같은 단지인데도 보증금 격차가 3억이 넘네요. 갱신권 사용 여부에 따라 현금 흐름이 완전히 달라지는 상황이라 신중할 수밖에 없습니다. 현재 33평 전세 호가는 평균 8.6억 정도인데 7.7억부터 10.5억까지 매물마다 편차가 큽니다. 반면 매매 호가는 평균 39.3억대로 형성되어 있어 전세가율 자체가 굉장히 낮은 편이구요. 결국 6억대 갱신가는 기존 거주자에게는 유리하지만 신규 진입자에게는 현실적인 숫자가 아닌 것 같습니다. 저처럼 선매도 후 들어가는 입장에선 보증금 예산을 9억 중반대까지는 열어둬야 할 것 같네요. 다만 구축 대단지라 주차(세대당 1.07대) 등 실거주 쾌적성이 보증금 기회비용 대비 맞을지는 솔직히 불확실합니다. 자금이 보증금에 너무 묶여버리면 갈아타기 급매 잡을 때 발이 묶일 수 있어서 고민이 깊어지네요.