반디클 보유세 1억 시대, 서초 대장주도 PER 재평가 시급함

어제 반포 쪽 지인이랑 통화하다가 세금 얘기 나와서 계산기 좀 두드려봄. 반디클 59평 보유세가 연 1억 상회할 거란 소리 들었는데 이게 단순히 '비싸다' 수준을 넘어서 자산 가치를 갉아먹는 비용으로 작동하기 시작함. 반포자이 84㎡ 내년 보유세만 2,257만 원 찍히는 게 현실임. 연 27%씩 세금이 점프하는데 현금흐름 없는 자산이 이걸 버티는 게 맞나 싶음. 매달 200만 원씩 생돈이 보유세로만 나가는 꼴인데 웬만한 월급쟁이 가처분 소득으로는 감당 안 됨. 나중에 팔아서 남기면 된다는 논리도 이제 안 통함. 래미안 퍼스티지 같은 곳들 장특공 축소되면 2029년쯤 양도세가 지금보다 4배 뛴다는데 국가가 수익의 절반 이상을 환수해가는 구조에서 '똘똘한 한 채' 장기 보유가 승률이 나올지 의문임. 세금 떼고 나면 실질 수익률은 물가상승률 방어 수준에 그칠 가능성이 농후함. 결국 초고가 주택은 이제 단순 보유가 아니라 수익성(PER) 관점에서 재평가될 수밖에 없음. 매년 1억씩 나가는 비용을 상쇄할 만큼의 시세 차익이 매년 보장되지 않는다면 반포 대장주라도 자산으로서의 매력도는 예전만 못할 거라 봄. 보유세 고지서가 실제로 찍히기 시작하면 매수세는 더 보수적으로 변할 거임. 지금 가격에 들어가는 게 맞는지 현금흐름 시나리오 다시 검토해야 함. 버티기만 하면 이긴다는 생각 버리고 출구 전략부터 짜는 게 상책임.