디에이치 방배 3천세대 입주가 반포에 던지는 실질적인 경고

내일부터 래미안 트리니원 입주가 시작되는데, 겉으로 보이는 화려한 단지 분위기와는 별개로 속 타는 분들이 꽤 많으시죠? 반포의 높은 매매가는 여전히 견고해 보이지만, 이제 곧 9월 1일부터 입주를 시작하는 3,064세대의 디에이치 방배 물량이 서초구 전체 수급에 적지 않은 압박을 주기 시작했거든요. 가장 큰 리스크는 금융당국의 잔금대출 규제인데, 시세가 아닌 최초 분양가의 50%로 한도를 제한한다는 지침이 수분양자들에게는 청천벽력 같은 소식입니다. 국평 분양가가 22억 원대였으니 대출은 11억 원 남짓인데, 서초구 평균 매매가가 33.7억 원을 넘는 상황에서 나머지 현금을 단기간에 마련하기란 리스크 관리 차원에서 매우 버거운 일이죠. 여기에 방배5구역 비례율이 150%보다 낮아질 수 있다는 우려와 세금 부담까지 겹치면서, 자산은 많지만 당장 쓸 현금이 막힌 '부자 가난뱅이'들의 고민이 깊어지는 모양새입니다. 보유 여력이 충분하다면 버티겠지만, 현금 흐름이 막힌 가구들은 결국 시장가보다 낮은 급매물을 고민할 수밖에 없는 구조적인 결함이 발생하고 있거든요. 결국 서초구 부동산은 높은 평균가에도 불구하고, 대출 규제와 실질 자산 가치 산정 방식의 변화로 인해 과거와 같은 폭발적인 상승을 기대하기는 어려운 국면에 진입했다고 봅니다. 리스크가 납득되는 수준이라면 진입해도 좋겠지만, 지금은 자금 계획을 보수적으로 잡고 현금 동원 능력을 최우선으로 체크해야 할 시점인 것 같네요.