북아현2구역 이주 앞두고 세제 개편안이 치명적인 이유

어제 북아현동 현장 나갔다가 조합원 한 분이랑 차 한잔했습니다. 이주비 대출 상담받고 나오시는데 표정이 정말 안 좋으시더라고요. 결국 돈 문제인데, 이번 세제개편안 원안 통과가 거의 확실시되면서 부담해야 할 실질 비용이 눈덩이처럼 불어날 판이라 그렇습니다. 최근 쌍용 더 플래티넘 서대문 84타입 분양가가 13억 원대로 책정됐죠. 이게 일반 분양자들한테는 높은 경쟁률로 다가왔을지 모르겠습니다. 하지만 조합원들에겐 추후 정산될 분담금의 기준점이 상향되는 신호라 오히려 자금 조달에 대한 심리적 압박만 더 커진 상황입니다. 특히 북아현2구역은 올해 안에 이주와 철거가 예정된 곳입니다. 사업 속도가 붙은 게 축복이어야 하는데, 지금은 오히려 독이 됐어요. 정부의 투기 억제 의지가 워낙 강해 세제 개편이 원안대로 밀어붙여질 텐데 이주 단계에서 취득세와 양도세 리스크를 정면으로 맞게 생겼거든요. 정치권 기류를 봐도 이번 개편안은 퇴로가 없어 보입니다. 세수 확보가 절실한 정부와 복지 재원이 필요한 야당의 이해관계가 묘하게 일치하고 있어서 원안 통과 가능성을 99%로 보는 거죠. 조합원들 입장에서는 피할 수 없는 가혹한 상수가 생긴 셈입니다. 상가 문제로 지연되는 곳들과 달리 북2는 속도가 너무 빨랐습니다. 규제의 타격 지점에 가장 먼저 도달해버리는 구조적 모순에 빠진 건데 사업성이 좋아 보여도 세금으로 다 깎여나가면 실익이 예전만 못하죠. 이건 단순히 심리적 위축을 넘어 자산 가치 하락과 직결되는 문제입니다. 결국 이번 세제 개편은 재개발 수익 구조를 통째로 흔들 변수입니다. 저도 북아현 쪽은 아마 맞을걸요, 지금 진입은 리스크가 너무 큽니다. 당분간은 보수적인 관점에서 자금 계획을 다시 짜보는 게 맞다고 봅니다. 리스크가 확정된 이상 무리한 베팅보다는 보수적인 대응이 필요해 보입니다.