2차 선도지구가 1차보다 험난할 수밖에 없는 이유

최근 시중 금리 흐름을 보면 재건축 심리가 예전 같지 않다는 게 체감됩니다. 신한은행 신용대출 금리가 낮은 점수대에서 7.28%까지 나오는 상황이라 레버리지를 일으켜야 하는 조합원들 입장에서는 이자 부담이 사업 참여를 주저하게 만드는 실질적인 벽이 되고 있어요. 올해 12월이면 2차 선도지구 윤곽이 드러나겠지만 분위기는 사뭇 냉정합니다. 반포 래미안 트리니원에서 들려오는 재초환 부담금 최고 7.9억 원이라는 수치는 단순히 강남만의 문제가 아니라 분당 재건축의 수익성을 원점에서 재검토하게 만드는 강력한 경고등이거든요. 시범한양 같은 곳들이 평당 1억을 찍으며 기대를 모았어도 실제 사업성은 별개입니다. 고금리가 장기화되는 와중에 이런 천문학적인 세금 리스크까지 더해지면 결국 2차 선도지구는 1차 때만큼의 속도나 추진력을 보여주기 어려울 거라 봅니다. 금리 하락 시점이 계속 밀리는 상황에서 재초환이라는 확정되지 않은 비용은 사업 추진의 불확실성을 키우는 치명적인 약점이 될 수밖에 없죠. 결국 고금리와 재초환이라는 양날의 검이 2차 선정지의 발목을 잡을 가능성이 높습니다. 제가 혹시 놓치고 있는 다른 거시적 변수가 있다면 알려주세요. 모쪼록 이 분석이 누군가의 판단에 작은 도움이라도 됐으면 합니다.