한솔 통합단지 지분 20평으로 본 분당 재건축 사업성 분석

요즘 분당 분위기가 정말 뜨겁습니다. 서현 시범 한양 14평이 12.7억 찍고, 한솔 3단지 한일 47평도 21.8억에 신고가 나왔다길래 실거래가 위주로 좀 찾아봤습니다. 2차 선도지구 지정을 앞두고 기대감이 가격에 그대로 반영되는 모양새네요. 다들 분담금 걱정을 많이 하시지만 지표를 뜯어보면 조금 생각이 달라지실 겁니다. 한솔 1, 2, 3 통합단지 기준으로 보면 평균 용적률 173%에 평균 대지지분이 20.1평이나 되거든요. 이 정도 지분이면 일반분양 물량을 충분히 확보할 수 있는 수치라, 조합원들이 체감하는 분담금 압박은 다른 노후 단지들에 비해 훨씬 낮을 수밖에 없는 구조입니다. 물론 걸림돌이 없는 건 아니에요. 최근 부동산 징벌과세 반대 국회청원이 3.2만 명을 넘긴 것만 봐도 알 수 있죠. 사업성이 아무리 좋아도 취득세나 보유세 같은 추가 비용에 대한 저항이 워낙 거세서, 실제 실행 단계에서 주민 동의율을 끌어올리는 게 생각보다 만만치 않을 수도 있겠다는 생각이 듭니다. 결국 시범1이나 풍선효 같은 유력 후보지들의 성패는 숫자로 된 사업성 그 이상에 달려있다고 봅니다. 정부의 규제 완화 속도와 입주민들이 실제 지갑을 열 수 있는 여력이 맞아떨어져야 하거든요. 저는 일단 2차 선정 결과까지는 지켜보고 진입 시점을 잡으려는데, 혹시 분담금 시뮬레이션 직접 돌려보신 분 있으시면 댓글 부탁드려여.