시범한양 23억 돌파했는데 비거주 소유주들 종부세 버틸지 의문임

어제 서현동 부동산 소장님이랑 통화하는데 분위기가 참 묘하더군요. 시범마을 한양 33평형이 23.3억 원에 거래 완료되면서 단지가 들썩이는데, 정작 소유주들 중에는 종부세 걱정에 잠못 잔다는 분들이 꽤 있다고 함. 기대감은 최고조인데 세제 개편안이라는 현실이 발목을 잡는 형국임. 지금 분당 재건축 완료 시 국평 40억 도달한다는 장밋빛 전망이 파다함. 실제로 한솔마을 청구 1단지 19평형이 13.6억 원에 신고가를 찍는 걸 보면, 소형 평수 에너지가 대형 상승을 견인하는 흐름이 아주 뚜렷하게 확인됨. 자산 가치 상승에 대한 믿음은 시장 전반에 확고히 깔려 있는 시점임. 하지만 이번 세제 개편안은 비거주 1주택자들에게는 그야말로 마른하늘에 날벼락임. 실거주 안 돼서 전세 준 소유주들이나 다주택자들은 보유세 부담이 직격탄이 될 것임. 지금처럼 신고가가 속출하는 상황에서도 세금 고지서 숫자를 보면 계산이 복잡해짐. 이게 그냥 웃어넘길 수준이 아니라 매년 몇백씩 생돈이 나가는 문제라 그렇음. 실제로 시장을 보면 신고가만 있는 게 아니라 신저가 거래도 섞여서 나옴. 한솔3단지한일 32평형이 18.6억 원에 거래되며 직전보다 소폭 빠진 사례가 대표적임. 자금 동원력이 부족한 비거주 소유주들이 보유 이익을 확정 짓기 위해 움직인 결과임. 결국 세제 압박이 '몸테크' 불가능한 외지인 소유주들을 사지로 몰고 있는 상황임. 장기적으로 분당의 가치가 우상향한다는 사실에는 변함이 없다고 판단됨. 다만 세제 개편안이 촉발한 보유 부담은 시장의 철저한 옥석 가리기를 불러올 것임. 실거주 여력이 없는 소유주들의 이탈과 알짜 매물 선점 경쟁이 동시에 일어날 수밖에 없음. 옥석 가리기 과정에서 견디지 못한 물량들이 단기적 변동성을 키울 가능성이 큼. 결론적으로 재건축 40억 시대는 오겠지만 그 과정에서 낙오하는 비거주자도 많을 것임. 세금 부담을 이기지 못한 급매물이 출회되면서 시장에 일시적인 충격을 줄 수 있음. 지금 진입을 고려하는 분들은 군중심리를 배제하고 이런 타이밍 조건을 잘 확인해야 함. 분당 소유주들은 본인의 자금 스케줄을 다시 점검하고 실거주 전략을 짜야 할 시점임.