서현동 한양 12평 9.9억 거래와 매수 적정가 판단

한 달 정도 서현동 일대 임장 다니면서 데이터 정리 중인데 판단이 쉽지 않네요. 현재 제가 가용할 수 있는 현금은 4억 원이고, 나머지 6억 원 정도를 대출로 잡고 10억 안쪽 매물을 보고 있습니다. 어제 실거래 뜬 거 보니까 한양 12평 5층이 7월 28일에 9억 9,000만 원에 찍혔더라고요. 불과 며칠 전인 7월 23일에 2층이 10억 원 찍은 거랑 비교하면 거의 고점 횡보 상태라고 봐야 할 것 같습니다. 직전 1년 최저가가 5억 원이었던 걸 생각하면 확실히 지금 가격대는 부담스러운 위치긴 해요. 그런데 현장 가서 12평형 내부를 직접 보니까 1인 가구나 신혼부부 수요는 꾸준하겠다는 확신은 들었습니다. 세대당 주차가 0.93대라 좀 걱정했는데, 실제 단지 안을 돌아보니 낮 시간대라 그런지 생각보다 정돈된 느낌이었고요. 다만 91년식이라 수리비 3,000만 원 정도는 따로 빼둬야 할 텐데, 9.9억에 매수하면 제 예산 10억을 꽉 채우게 됩니다. 결국 이 가격이 거품인지 아니면 우상향의 발판인지가 관건인데 저는 후자에 무게를 두려 합니다. 1년 고점인 10억 대비 1,000만 원 빠진 금액이라 조정기라고 보긴 어렵고, 오히려 상방을 계속 두드리는 모양새거든요. 취득세랑 수리비까지 고려해서 10.5억까지 총비용을 감당할 수 있다면 지금 진입하는 게 합리적일까요? 아마 맞을걸요? 서현역 접근성 생각하면 여기서 더 빠지길 기다리는 건 기회비용이 너무 클 것 같습니다.