상록우성 17.5억 신고가 상황에서 20억 예산 분당 국평 갈아타기 전략

국민은행 주담대 한도가 6억에서 3억으로 축소된다는 소식 다들 보셨죠. 이제 분당은 대출 끼고 사는 동네가 아니라 현금 비중이 절대적인 시장이 됐습니다. 최근 정자동 상록마을 우성 22평이 17억 5,000만 원에 신고가를 썼더군요. 이 가격이면 국평 30평대 진입에는 최소 23~25억은 필요하다는 계산이 나옵니다. 20억 예산으로 정자나 수내 메인 입지 갈아타기는 사실상 허들이 너무 높아졌음. 반면 판교 산운마을 10단지 32평이 21억 5,000만 원에 실거래 찍혔고 이매동 금강 36평 전세가 8억 5,000만 원 수준으로 형성되어 있습니다. 전세가율 40%를 기준으로 잡았을 때 이매나 야탑권의 갭 12~13억 선이 현재로선 가장 안전한 선택지로 보입니다. 취득세에 리모델링비까지 따지면 1.5억은 우습게 깨지는데... 지금 집 수익률이랑 갈아탈 집 유지비 계산기 두드려보니 답이 딱 나오네요. 임차인 보증금 반환 일정까지 고려하면 지금은 무리한 영끌보다 현금 흐름 확보가 우선인 것 같습니다. 결국 대출 규제가 심해질수록 전세가율이 받쳐주는 단지 위주로 재편될 겁니다. 당분간은 중심지 신고가에 흔들리기보다 내 자금 일정에 맞는 옥석 가리기가 필요한 시점입니다.