분당 신고가 랠리에도 사업성 지표보면 각 안 나옴

선도지구만 되면 로또라고 생각하는 분들 많은데. 숫자 뜯어보면 생각보다 각 안 나옴. 서현 시범 한양 14평이 12.7억 신고가 찍고 정자 상록마을 라이프 84형도 20억 클럽 들어감. 근데 이 시세가 사업성을 보장해주지는 않음. 데이터 보면 한솔 1, 2, 3단지 통합 용적률이 173%에 대지지분은 20.1평 정도임. 이 수치에 요즘 평당 공사비 1,000만 원 시대 대입하면 답 금방 나옴. 결국 일반분양으로 털어낼 수 있는 파이가 생각보다 작음. 공사비는 천정부지로 오르는데 기부채납 비율까지 생각하면 수익성은 더 깎일 수밖에 없음. 2차 선도지구 후보지들도 지금 호가만 높지 실제 사업성 딜레마에 빠질 가능성 농후함. 이제 재건축은 소액 투자로 인생 역전하는 사다리가 아님. 수억 원대 분담금 현금으로 꽂을 수 있는 사람들만의 리그로 변하는 중임. 현금흐름 안 받쳐주면 중간에 물량 던지고 나가는 상황 무조건 발생함. 최근 한솔 3단지 한일 32평이 18.6억에 거래된 거 봐도 시장은 냉정함. 사업 지연되거나 분담금 폭탄 터지면 이 가격 유지하기 힘들걸요. 단순히 입지 좋다고 묻지마 진입하기엔 리스크가 너무 큼. 결국 분당 재건축은 돈 버는 투자가 아니라 '자산 교체' 관점으로 봐야 함. 내 돈 더 들여서 새 아파트 산다는 마인드 없으면 버티기 힘들 거임. 철저하게 시뮬레이션 돌려보고 들어가는 게 맞음. 반론 환영함. 수치로 반박해주면 더 좋고.