은하마을 재건축 분양가 20억 전망, 데이터로 보면 무리일까?

금리가 이렇게 높은데 부천 재건축이 정말 속도를 낼 수 있을지 의구심 갖는 분들이 많습니다. 하지만 정부의 안전진단 규제 완화 기조가 명확해지면서 현장에서는 이미 계산기 두드리는 소리가 들리더군요. 재건축하면 은하마을이나 중흥마을 국평 분양가가 20억은 나올 거라는 관측이 있는데, 이게 과연 터무니없는 수치일까요? 저는 충분히 가시권에 있는 숫자라고 판단합니다. 최근 서울 주요 입지 분양가가 22억을 넘어섰고, 원자재 값과 인건비 상승폭을 고려하면 1기 신도시 정비사업이 본격화될 시점의 공사비는 지금보다 훨씬 높을 수밖에 없거든요. 결국 관건은 '누가 이 가격을 받아줄 것인가'인데, 수도권 중심지 신축 희소성을 생각하면 수요는 따라올 것으로 보입니다. 다만 재건축 초과이익환수제 같은 규제 변수가 수익성에 미칠 영향은 여전해서, 이 부분에 대해 다른 시뮬레이션 데이터 갖고 계신 분 있으면 공유 부탁드립니다. 막연한 낙관보다는 비용 리스크를 냉철하게 따져봐야 할 때입니다.