상동 롯데캐슬 18억 시대, 소사역 어반스퀘어 줍줍은 안전할까요?

서울 대출 한도가 꽉 막히면서 경기권 비규제 단지로 눈 돌리는 분들 많으시죠. 오늘부터 시작된 e편한세상 어반스퀘어 선착순 동호지정, 이른바 줍줍 데이터 좀 뜯어봤습니다. 수치로만 보면 확실히 지금 부천 시장에서 틈새는 맞는 것 같거든요. 분석한 핵심 포인트 3가지입니다. 1) 일단 규제 프리라는 점이 가장 큽니다. 비규제 지역이라 실거주 의무가 아예 없고 전매제한도 1년이라 몸이 가볍습니다. 소사역 1호선이랑 서해선 더블역세권 입지라 전세 맞추기는 수월해 보이더군요. 2) 주변 시세 대비 안전마진은 좀 더 따져봐야 합니다. 은하마을주공2단지 20평이 최근 5.9억에 신고가를 찍으며 받쳐주고는 있지만, 상동 롯데캐슬 35평형 분양가가 18억까지 나오면서 시장 심리가 좀 얼어붙은 상태거든요. 3) 갭투자 시 전세가율 70% 선을 방어할 수 있느냐가 관건입니다. 인근 센트럴파크푸르지오 35평형 전세가 8.1억에서 8.4억 정도에 형성되어 있습니다. 어반스퀘어 분양가 대비 전세가율이 이 정도만 나와준다면 하방 경직성은 충분하다고 봐요. 정리하자면, 상동의 18억 고분양가 논란이 오히려 소사역 인근 대단지의 가격 메리트를 돋보이게 하는 형국입니다. 무지성 진입보다는 실거주 의무 없는 장점을 살려 전세가율 70% 확보 가능성을 냉정하게 계산해봐야겠네요. 확실히 대출 막히니까 이런 비규제 줍줍으로 수요가 쏠리는 게 눈에 보입니다.