부산 평당 3천 시대인데 재건축 사업성은 왜 더 꼬일까

최근 서울과 수도권 재건축 현장에서 들려오는 분담금 폭탄 소식이 남의 일 같지가 않습니다. 서민들의 자산 증식 사다리였던 재건축이 이제는 감당 못 할 추가 분담금 때문에 사실상 '사형선고'를 받는 단지들이 속출하고 있거든요. 이런 공포 섞인 분위기가 지금 부산 정비사업 시장에도 그대로 전이되는 모양새입니다. 근본적인 원인은 역시나 통제 불능 수준으로 치솟은 분양가에 있습니다. 부산 아파트 분양가는 최근 4년간 102%라는 기록적인 상승률을 보이며 전국에서 가장 가파르게 올랐죠. 불과 4년 만에 가격이 두 배로 뛴 셈인데, 이 속도가 워낙 빠르다 보니 현장의 계산기가 아예 먹통이 된 상황입니다. 결국 부산도 3.3㎡당 분양가 3000만 원 시대에 진입하며 전국 2위라는 타이틀을 달게 되었습니다. 하지만 분양가가 높다고 조합원 수익이 예전처럼 보장되는 구조가 절대 아닙니다. 치솟은 공사비는 물론이고 시에서 요구하는 공공기여 비중이 갈수록 강화되고 있기 때문이죠. 서울처럼 용적률 인센티브를 줄 테니 임대주택을 더 넣으라는 식의 압박이 들어오면 답이 없습니다. 용적률 상한은 묶여 있는데 임대 물량만 늘어나면, 조합원이 가져갈 일반분양 수익이 그만큼 깎여나가는 건 자명한 이치입니다. 이게 바로 지금 부산 주요 재건축 단지들이 마주한 뼈아픈 현실이죠. 데이터를 뜯어볼수록 재건축 기대감 하나로 진입하기엔 리스크가 너무 커졌다는 생각이 듭니다. 분양가가 올라도 그 이익을 공공과 건설사가 다 가져가는 구조라면, 조합원에게 남는 건 결국 무거운 분담금뿐일 테니까요. 물론 입지가 깡패라는 말도 있지만, 지금은 입지보다 '수익성 방어'가 가능한 단지인지부터 냉정하게 따져봐야 할 때입니다. 오늘의 부산 시장을 한 줄로 요약하자면, '분양가 전국 1위 상승의 화려함 뒤에 숨겨진 재건축의 잔혹한 계산서'라고 부르고 싶습니다.