부산 리모델링 vs 재건축 이주비 대출이 사업성 가를 것임

이번 부산 정비사업 흐름 보니까 집값 잡는 건 정책보다 금융 구조임. 리모델링이나 재건축이나 이제는 숫자 안 나오면 무조건 고꾸라지는 판국임. 이주비 대출 산정 기준부터가 감정평가액 기준이라 생각보다 짜게 나옴. 비규제지역 1주택자 LTV 70%, 다주택자 60%라는데 이거 액면가 그대로 믿으면 곤란함. 기존에 주택담보대출 있으면 그거 먼저 대환하거나 상환해야되서 실제 수령액은 반토막임. 이주비 무이자라고 홍보하는 조합들 많은데 세상에 공짜는 없음. 금융비용 대납은 결국 입주할 때 비례율 깎아먹거나 분담금 폭탄으로 돌아옴. 결국 사업비에서 다 빠져나가는 구조라 수익률 계산기 돌려보면 처참함. 해운대 대동타운 리모델링이나 삼익비치 재건축이나 이 리스크는 동일함. 특히 대단지는 이주 기간만 늘어져도 금융 비용이 기하급수적으로 불어남. 수익률형 투자자 입장에선 이런 불확실성이 제일 무서운 법임. 강화된 대출 규제랑 정산 구조 때문에 부산 내 투기적 수익은 이제 끝났음. 실거주 목적 아니면 정비사업 단지 잘못 들어갔다가 돈만 묶일 가능성 농후함. 부동산 투기 시대의 종말은 규제가 아니라 이런 사업성 악화가 가져올 것임. 금융 비용 감당 안 되는 단지들부터 매물 쏟아질 텐데 그때가 진짜 고비임.