대우마리나1차 11억 거래로 본 해운대 우동 시세 판단?

제가 시장을 너무 낙관적으로만 본 건지 요즘 해운대 우동 분위기가 예전 같지 않네요. 대우마리나1차 31평 5층 매물이 지난 8월 31일에 11억원에 거래됐습니다. 올해 2월에 9층이 11억 8,300만원까지 찍었던 것과 비교하면 7% 정도 빠진 수치네요. 물론 층수 차이가 4개 층 정도 나긴 합니다만 최고가 대비 8,000만원 넘게 차이가 벌어진 점은 눈여겨볼 대목인 것 같습니다. 지금 이 단지 호가가 11억에서 12.5억 사이로 형성되어 있는데 실거래가가 하단에 걸린 걸 보면 매수세가 붙기엔 아직 가격대가 무거운 모양입니다. 35년 3개월 경과된 구축이라 실거주 가치보다는 입지와 재건축 기대감이 큰 곳인데 현재는 대세 상승이라기보다 적정 가격을 찾아가는 단계라고 보여지네요. 혹시 제가 놓친 지역 내 다른 변수가 있다면 알려주세요. 제 분석이 누군가의 판단에 조금이나마 도움이 되길 바랍니다.