별내 푸르지오 6억대 갭 1억대면 학군 가성비로 승부 가능

어제 퇴근길에 별내동 쪽 부동산 돌면서 엑셀 좀 두드려봤음. 강남이나 목동 같은 메이저 학군지는 이미 넘사벽인데, 현실적으로 시드 1~2억 내외로 학군 가성비 뽑을 곳 찾다보니 별내가 눈에 들어옴. 별내 푸르지오 33평형 호가가 지금 6.58억인데 전세가 4.75억까지 받쳐줌. 전세가율이 대략 72% 수준인데, 요즘 서울 전세가율 50%대인 중계그린 같은 곳이랑 비교하면 안전마진은 확실히 이쪽이 높음. 단순히 싸서 보는 게 아니라 데이터가 찍히는 게 좀 다름. 별가람중학교가 남양주 내 특목고 진학률 1위 찍었다는 건 학부모들 사이선 이미 유명함. 샛별초 끼고 있는 초품아 단지라 그런지 학기 바뀔 때마다 수요 유입되는 게 숫자에서 보임. 실거래 봐도 6월에 33평형이 6.6억에 찍혔는데 호가랑 괴리가 거의 없음. 전세 매물은 딱 2채 남았을 정도로 귀해서 전세가가 매매가 밀어 올리는 전형적인 갭메우기 장세 초입으로 판단됨. 결국 수도권 동북부에서 이 정도 학군 가성비 나오는 곳은 별내가 유일함. 전세가율 70% 깨지기 전에 선진입해서 중장기 보유하면 승률 90% 이상은 나온다고 봄.