미사 골든센트로 13.6억 신고가 보니까 갭투자 전세가율 고민되네요

요즘 미사 분위기 무섭게 올라오죠. 골든센트로 35평이 지난 7일 13.6억 신고가 찍었다는 소식 듣고 퇴근길에 엑셀 좀 돌려봤습니다. 제 동료는 작년에 미리 갭으로 진입해서 웃고 있는데 저는 이제야 계산기 두드리는 게 좀 늦었나 싶기도 하구요. 현재 골센 35평 매물 평균이 13.94억이고 전세는 8억 선이더군요. 전세가율 계산해보니 대략 57% 정도 나오는데, 재테크 유튜브에서는 하락기 방어하려면 70%는 돼야 안전하다고들 하잖아요? 근데 미사 같은 상급지 지망 단지에서 70% 기다리다가는 영영 못 살 것 같음. 여기가 1,541세대 대단지에 역세권이라 실거주 만족도가 높아서 전세 수요는 짱짱하거든요. 특히 2026년 10월에 사업비 178억 들인 어린이영어특화도서관이 미사강변대로 120 부지에 들어오면 학군 수요는 더 몰릴 겁니다. 3만 권 규모 장서에 외국인 강사까지 상주한다는데 아이 키우는 전세입자들이 가만히 있을 리가 없죠. 지금 전세가율 57%가 숫자로만 보면 낮아 보일 순 있습니다. 하지만 9호선 연장 수의계약 가시화되고 인프라 채워지는 속도 보면, 10년 뒤에는 지금 매매가가 전세가 수준이 되있을 거라는 확신이 드네요. 결국 미사 대단지는 전세가율 55%만 넘겨도 실입주금 계산해서 잡는 게 상책이라는 결론입니다. 보수적으로 계산해도 이만한 입지에 이 가격이면 묻어둘 가치는 충분하죠.