상수·당인동 상가 갈등 보니 재개발 속도전은 욕심임

상수동이랑 당인동 쪽 상가 주분들이 구청에 단체로 의견 냈다는 소식 들었어. 여기가 예전엔 그냥 조용한 동네였는데 이제는 상권이 너무 커져버렸잖아. 나 어릴 때만 해도 당인리 발전소 근처는 진짜 휑했는데 말이야. 결국 재개발 얘기 나오니까 영업권 보상 문제가 터지는 거지. 요즘 성산시영은 조합 설립하고 8개월 만에 통합심의 넘겼다고 속도가 장난 아니던데. 근데 거기는 아파트 위주니까 가능한 거고, 상가 꼬이면 은마처럼 되는 거야. 은마는 통합심의까지 2년 3개월이나 걸렸다는데 이게 남 일이 아니거든. 상가가 재건축이나 재개발에서 진짜 끝판왕 변수라는 걸 다시 느껴. 게다가 지금 마포 전세가율이 48.2%까지 떨어져서 역대 최저 수준이라며. 이게 투자자 입장에서는 실부담금이 확 늘어나는 지표거든. 돈이 묶이니까 사업 동력이 예전만큼 안 붙을 수도 있겠다 싶어. 전세가가 못 받쳐주면 결국 사업비 조달에서 다들 발목 잡히는 거지. 단순히 동의율만 채운다고 끝이 아니라 상가 소유주랑 수익 배분을 어떻게 하느냐가 관건이야. 보상 협상이 길어지면 그만큼 분담금은 계속 올라갈 수밖에 없거든. 설계 단계부터 상가 지분을 정교하게 안 나누면 나중에 소송전 가고 난리 날 거야. 결국 사업 성패는 이 매듭을 누가 먼저 푸느냐에 달린 셈이지. 주변에 공덕6구역은 사업시행인가도 받고 잘 나가는 것처럼 보여도 리스크는 다 있어. 우리 동네 오래 살면서 느낀 건데, 재개발은 진짜 뚜껑 열어보기 전까지는 모르는 거야. 특히 상수동처럼 힙한 상권은 임대료 수입 포기하기가 쉽지 않거든. 소유주들 입장에서는 아파트 한 채 받는 것보다 당장 월세가 더 급할 수 있으니까. 그래서 요즘은 무조건 속도 빠르다고 덤빌 게 아니라 상가 비율부터 체크하게 돼. 상가가 많을수록 이해관계가 실타래처럼 꼬여서 풀기가 너무 힘들거든. 마포벽산e-솔렌스힐 32평이 15억 찍으면서 시세는 버텨준다지만 사업은 또 별개야. 실거주면 몰라도 투자로 접근할 때는 이런 상가 리스크가 제일 무서운 법이지. 결국 재개발 성공은 상가 보상 문제랑 낮은 전세가율이라는 두 개의 산을 넘어야 돼. 나도 여기 토박이라 동네 좋아지는 건 반갑지만, 가끔은 옛날 그 한적함이 그립기도 해. 그냥 이사 생각 접고 오래 살다 보면 언젠가는 새집 되겠지 하고 마음 비우는 게 속 편함. 내 생전에 완공되는 거 보는 게 목표인데, 이 속도면 백살까지 살아야 할지도 모르겠다.