상록 21평 전세 3억대 갱신과 낮은 전세가율에 대한 생각

최근 3개월 데이터 뽑아봤는데 마포구 염리동 상록 아파트에서 눈에 띄는 숫자가 하나 보이네요. 21평형이 지난 8월 25일에 3억 3,173만원으로 전세 갱신 계약이 체결됐습니다. 이 단지가 1997년 8월 입주 완료된 후 29년 1개월 경과한 구축이라는 점을 감안해야 합니다. 현재 20평대 전세 호가가 5.2억에서 5.3억 수준인 걸 보면 갱신가와 신규가 차이가 꽤 벌어져 있네요. 매매 호가는 21평 기준 12.3억에서 13.5억까지 형성되어 있는데 전세가율이 생각보다 낮습니다. 수익률 관점에서 보면 이 갭을 다 메우고 들어가는 게 최선인지 숫자로 따져볼 필요가 있겠네요. 전세 갱신권으로 3억 초반대에 거주하는 분들은 실거주 가성비가 상당히 좋을 것 같습니다. 다만 신규로 진입하려는 투자자 입장에서는 낮은 전세가율과 노후도를 버틸 만큼의 시세 탄력이 붙어줄지 의문이 드네요. 결국 구축의 몸테크를 감수하며 마포 입지를 선점할지 아니면 전세가율이 더 높은 대안을 찾을지의 문제 같습니다.