흑석9구역 특공 vs 구축 매수, 세제 개편 수혜 따져보니

숫자로 봤을 때 지금 서울 임대차 시장은 무주택자에게 상당히 가혹한 방향으로 흐르고 있습니다. 최근 전월세 폭등 조짐 데이터를 직접 찾아보니 신축 입주 물량 감소랑 실거주 의무 강화가 맞물린 결과가 숫자로 딱 보이거든요. 이런 불안정한 시기에는 결국 입지 희소성이 답입니다. 흑석9구역이 2029년 완공을 목표로 달리고 있고, 노량진 뉴타운도 관처 책자 돌면서 속도 내는 중이죠. 서울 한복판 한강변 라인에 이 정도 신축 공급은 사실상 마지막 기회에 가깝습니다. 특히 2026년 부동산 세제 개편안을 뜯어보면 동작구가 흑석, 노량진 중심으로 최대 수혜지로 꼽히고 있거든요. 정부 정책이 1주택 실거주자 우대 쪽이라 세금 면에서도 신축 선점이 유리합니다. 구축 매수 고민하시는 분들도 많겠지만, 래미안상도2차 40평이 16억 찍고 보라매롯데낙천대 29평도 13.8억까지 올라온 걸 보면 구축 가격도 만만치 않아요. 반면 현대 32평처럼 8.2억으로 신저가 찍히는 단지도 있어서 구축은 입지별 양극화가 심해질 것 같습니다. 구축 사서 무몰딩 인테리어에 억단위 쓰는 비용 생각하면, 분양가 상한제 적용될 뉴타운 특공 당첨 시의 안전마진이 훨씬 크죠. 결국 자산 가치 방어랑 세제 혜택을 다 잡으려면 지금은 성급한 구축 매수보다는, 신혼부부 특공으로 흑석·노량진 신축을 선점하는 게 수익률 면에서 압승이라 판단되요. 까망돌도서관이나 흑석고 들어서는 인프라까지 생각하면 더더욱 그렇습니다.