흑석 에듀포레 28억, 동작구 20억대 시세가 철벽인 이유

최근 흑석 롯데캐슬 에듀포레 국평이 27억에서 28억 선까지 붙는 걸 보고 거품이라며 혀를 차는 분들이 꽤 있더군요. 하지만 제가 보는 시장 사이클상 이건 단순한 오버슈팅이 아니라 입지 가치가 완전히 재편된 결과라고 봅니다. 이 가격대가 유지될 수 있을까요? 결국 실거주 수요가 뒷받침되느냐가 관건인데, 에듀포레 바로 옆에 흑석고등학교가 개교하면서 이제 초중고를 다 품은 이른바 '학군 완성형' 단지가 됐습니다. 강남 접근성에 학군까지 갖춰지면 소득 수준 높은 3040 세대들은 보유세 1% 정도는 기꺼이 감수하고서라도 안 내려오죠. 세금 부담 때문에 던지는 매물이 나오지 않겠냐는 우려도 있습니다. 하지만 2026년 세제 개편안 논의를 보면 1주택 실거주자 우대 쪽으로 가닥이 잡히고 있거든요. 흑석이나 노량진처럼 똘똘한 한 채 수요가 몰리는 곳은 오히려 세제 개편의 최대 수혜지가 될 가능성이 높습니다. 보유 부담은 줄고 거주 가치는 오르는데 어떤 집주인이 이 타이밍에 급매를 던질까요? 옆 동네 노량진 뉴타운 개발 속도도 무시 못 할 변수입니다. 노량진이 관처 단계 넘어서며 정비되면 동작구 전역의 자산 가치가 상향 평준화되는 촉매가 될 겁니다. 상도동 래미안상도2차 40평형이 지난달에 16억 찍으면서 직전 대비 3.5억이나 뛴 걸 보면 이미 동작구 하방 지지선은 견고하게 다져진 셈이죠. 결국 세금 걱정보다 상급지를 선점했을 때 얻는 점유 가치가 훨씬 크다는 걸 시장 참여자들은 알고 있습니다. 보유 여력만 충분하다면 지금의 20억대 라인은 향후 서울 시장의 새로운 기준점이 될 확률이 높아요. 지금 제가 놓치고 있는 하방 리스크가 또 있을까요? 비슷한 관점으로 동작구 사이클 보시는 분들 있으면 의견 듣고 싶음.