흑석 롯데캐슬 에듀포레 호가 28억, 거품일까 아닐까?

상도 엑소디움 같은 민간임대 보실 때, '다주택자 규제'보다 무서운 팩트가 있습니다. 수익률 따지는 투자자 입장에서 지금 동작구는 실거주 의무랑 공급 절벽이 맞물린 전형적인 불장임. 그럼 지금 흑석 롯데캐슬 에듀포레 호가 27~28억 찍히는 게 말이 됨? 결론부터 말하면 이건 단순 호가가 아니라 '직주근접+학군' 수요가 만든 실체임. 이 단지는 8년 차 준공 단지로 이제 막 안정기에 접어들었음. 근데 도보권에 초교 2개에 중고교까지 다 있으니 애 키우는 전세 수요가 안 빠짐. 전세가 안 빠지면 매매가는 하방 경직성이 생길 수밖에 없음? 당연함. 매수 대기자들이 전세 살면서 타이밍 보다가 매물 잠기면 바로 지르는 구조임. 지금이 사야 할 때인지 아니면 팔아야 할 때인지 계산기 두드려봄? 숫자만 보면 지금은 '보유' 또는 '추격 매수' 구간임. 공급 대책이 인허가만 늘었지 당장 입주 물량은 제로에 가까움. 결국 규제가 심해질수록 동작구 내 건실한 '진짜' 아파트 가치는 더 올라갈 수밖에 없음. 동작구 20억 시대가 비정상 같지만, 서울 중심지 신축급 희소성 생각하면 이게 뉴노멀임.