노량진 1구역 49층 관처 통과, 대안설계 리스크는 계산하셨나

노량진 1구역이 최고 49층 3100세대로 관리처분계획 통과했다는 소식은 다들 들으셨을 겁니다. 이번 49층 확정은 단순히 높게 짓는다는 의미를 넘어서 시공사가 제안한 대안설계의 수익성을 검증받는 아주 중요한 단계인데여. 원안 대비 공사비가 뛰는 건 피할 수 없겠지만, 결국 49층 랜드마크라는 상징성을 확보해야 일반분양가를 최고로 뽑아낼 명분이 생깁니다. 이게 제대로 굴러가야 노뉴가 흑뉴의 아성을 무너뜨리고 동작구 대장 자리를 뺏어올 수 있는 발판이 마련되는 거에요. 그런데 별다른 외부 악재가 없는데도 매물 호가가 힘을 못 쓰는 걸 보면 이미 시장의 기초 체력은 바닥을 드러냈다고 판단됩니다. 대안설계는 보기엔 좋지만 인허가 단계에서 조금이라도 삐끗하면 사업 지연과 이자 비용으로 조합원 수익을 다 깎아먹는 양날의 검이에요. 요즘 현장에서 급매 비중이 어떡해 변하는지 추적해보면 매수자 우위 시장이 장기화되는 느낌이 강하게 듭니다. 49층이라는 화려한 겉모습만 믿고 무리하게 진입했다간 나중에 추가분담금 감당 못 해서 던지는 물량 나올 수도 있음. 노량진이 흑석을 넘을 거라는 장밋빛 전망은 좋지만 실질적인 현금 흐름과 공사비 리스크를 보면 지금은 냉정해져야 할 때입니다. 저는 사이클상 지금이 진입하기에 썩 좋은 타이밍은 아니라고 보는데여. 제 분석이 너무 보수적이라 생각되시면 어떤 부분에서 반등 시그널이 있는지 반론 주셔도 좋습니다.