창동주공18단지 갭투자, 전세가율 70%면 안전마진 확보될까?

다들 신축만 보시는데, 제 지인은 이번에 송파 신축 팔고 도봉구 재건축으로 갈아타셨습니다. 왜 그런 선택을 했을까요? 답은 간단합니다. 신축의 편리함보다 재건축 후의 자산 가치를 더 높게 평가한 거죠. 특히 창동주공18단지 용적률이 138%밖에 안 된다는 점에 꽂히셨더라고요. 그렇다면 18단지의 실제 사업성은 어느 정도일까요? 평균 대지지분이 13.3평인데, 이건 도봉구 500세대 이상 단지 중 6위 수준입니다. 3종 일반주거지역 치고는 대지지분이 상당히 넓어서 향후 분담금 측면에서 유리할 겁니다. 최근 추진위 동의서 걷기 시작한 지 19일 만에 60% 넘긴거 보면 소유주들 의지도 확실해 보이고요. 30대 입장에서 갭투자 하려면 전세가율이 가장 고민일 텐데, 몇 %가 적당할까요? 인근 주공19단지 29평 전세가가 4.87억 정도인걸 감안하면, 18단지도 전세가율 60~70%는 나와줘야 리스크가 적습니다. 최근 청구 31평이 6.2억 신고가를 찍으면서 매매가는 자극받고 있는데 전세가가 잘 버텨줘야 갭이 안벌어지거든요. 주변 한양2,3,4차 14평이 2.2억까지 빠진 사례도 있으니 전세가율이 무너지면 몸테크 난이도가 급격히 올라갑니다. 결국 하락장이나 정체기에는 대지지분이 깡패라는 사실은 변하지 않습니다. 1호선 녹천역 초역세권에 GTX-C 창동역도 도보 7분이면 충분한 입지라 실거주 수요는 탄탄할거에요. 수치로 분석해보니 창동주공18단지는 지금 갭 70% 선에서 진입하면 승산이 있다고 봅니다.