능곡 2구역 15억 전망과 실거주 매도 타이밍 전략

세입자 내보내고 제가 들어가서 살려고 하는데, 법이 참 묘하네요. 제 집인데도 팔고 싶을 때 마음대로 못 팔게 하는 느낌이라. 예전에 원당 쪽 살 때랑 비교하면 지금 덕양구 분위기는 확실히 무게감이 다릅니다. 일단 퇴거 자금 마련하면서 실거주 2년 요건부터 채우는 게 순서인 것 같네요. 요즘 능곡 2구역 쪽 돌아가는 판을 보면 시세 상승 압력이 꽤 강합니다. 현장에서는 입주 때 33평 시세가 15억 전후가 될 거라는 예측도 심심치 않게 나오더군요. 수익률 관점에서 보면 지금 당장 매도를 고민할 단계는 아닌 것 같습니다. 전세가율로 안전마진 확인하고 들어가는 거라 리스크는 크지 않아 보이고요. 특히 능곡 2구역은 롯데캐슬 엘클라시 시세보다 2억 원 정도 더 얹어가는 분위기라, 신축 대단지 프리미엄이 붙기 시작하면 가격 변동폭이 더 커질 겁니다. 비과세 요건 채우는 2년이 아마 지역 대장주들 시세 분출기랑 맞물릴 것 같네요. 단순히 거주 기간만 때우는 게 아니라 매도 타이밍을 저울질하는 구간이 될 겁니다. 결국 비과세 혜택 챙기면서 수익률을 극대화하려면, 입주 후 신축 효과가 정점에 달할 때까지는 쥐고 가는 게 맞다고 봅니다. 어설프게 비과세만 받고 상급지로 튀기에는 능곡의 상승 여력이 좀 아깝달까요. 현장 상황 보시는 분들 중에 혹시 제가 놓치고 있는 리스크 있으면 공유 좀 부탁드립니다. 실거주 2년 채우고 15억 언저리에서 엑시트할지, 아니면 대출 규제 변수 보고 조금 더 일찍 움직일지가 결국 선택의 문제겠네요.