강남 규제가 밀어낸 수요가 덕양구 신축으로 붙는 실질적 이유

예전에 강남 한창 규제할 때도 그랬지만 보이지 않는 물길은 늘 다른 곳을 찾아가더군요. 요즘 강남 쪽 거래가 뜸하고 집값 빠진다는 얘기가 돌죠? 직접 겪어본 바로는 이게 침체가 아니라 서울 대출 40% 한도에 막힌 사람들이 튕겨 나가는 겁니다. 반면 고양시는 LTV가 70%까지 나오니 가용 자금부터가 체급이 달라요. 서울에선 내 돈 10억 있어도 15억 집 사기 버겁지만 고양시에선 전략이 아예 달라지거든요. 결국 이 흐름이 덕은지구 같은 서울 옆 동네 신축으로 붙는 모양새입니다. 대출 한도 여유 있는 곳으로 실거주 수요가 몰리니 하방이 단단해질 수밖에 없죠. 강남 하락은 단순한 위기가 아니라 규제가 낳은 일시적인 수요 분산일 뿐임. 현금이 규제 덜한 덕양구 상급지로 흘러가면 결국 전체 시장은 다시 밀려 올라갑니다.