하계 한신동성 용적률 200% 중반인데 재건축이 정말 순항할까요?

요즘 노원구 정비사업 돌아가는 판세를 보면 참 격세지감입니다. 하계 한신동성아파트가 정비구역 지정을 위한 공람 공고를 냈다는 소식을 접했는데요. 사실 40대 투자자 입장에서 가장 먼저 눈에 들어온 건 용적률입니다. 현재 용적률이 200% 중반대로 알고 있는데, 과거 기준으로는 재건축이 거의 불가능하다고 여겨지던 수치거든요. 직전 하락장에서 분담금 때문에 사업 멈추는 곳들을 워낙 많이 봐서 그런지, 저는 이런 단지들을 볼 때 일단 계산기부터 두드리게 됩니다. 물론 최근 서울시가 역세권 300m 이내 단지는 용적률을 최대 400%까지 상향해준다고 하죠. 이런 정책적 뒷받침이 없다면 사실상 공사비 감당이 어려울 겁니다. 하계 한신동성도 이 시나리오를 타고 가는 것 같은데, 상환 구조를 시뮬레이션해보니 금리가 1%p만 흔들려도 개별 분담금 압박이 상당할 것 같더군요. 시장이 진정되고 실제 기부채납 비율이나 일반분양가 윤곽이 잡혀야 비로소 적정 진입가가 재평가될 수 있을 것 같습니다. 지금은 속도가 붙는 모양새에 올라타기보다, 확정적인 숫자가 나올 때까지 비교 검토하며 기다리는 게 맞다고 봅니다. 무턱대고 들어갔다가는 몸테크만 길어질 수 있거든요. 진짜 사업성이 확보되는지는 조금 더 보수적으로 지켜볼 생각입니다.