하계 온천청구 지분보니 노원 재건축 선회 각 나오네요

최근에 노원구 구축들 데이터 직접 뽑아서 돌려보고 있는데 분위기가 확실히 리모델링보다는 재건축 선회 쪽으로 기우는 게 체감되네요. 중계동 은행사거리 쪽 라청신이나 청구3차 같은 단지들 보면요. 국토부 정보상 1993년 준공이라 벌써 34년 차에 접어들었거든요. 이 정도 연식이면 사실상 리모델링보다는 재건축 실익을 따져볼 수밖에 없는 시점이죠. 가장 큰 변수는 역시 용적률 인센티브라고 봅니다. 노원 역세권 단지들은 용적률을 최고 400%, 60층까지 상향할 수 있는 길이 열렸잖아요. 일반분양 물량을 얼마나 뺄 수 있느냐가 관건인데 리모델링으로는 도저히 안 나오는 숫자가 재건축에서는 가능해진 셈입니다. 결국 사업성의 핵심은 대지지분에서 갈리더군요. 하계 온천청구 34평형 사례를 찾아보니까 대지지분이 14평 정도 나오는데 이 정도면 노원 안에서는 상당히 준수한 편이라 사업성 각이 어느 정도 나옵니다. 지분이 받쳐줘야 용적률 400% 혜택을 받았을 때 분담금 리스크를 상쇄할 수 있거든요. 지분 낮은 단지들이 무리하게 재건축 갔다가 추분 폭탄 맞는 경우와는 결이 다르다고 봐요. 물론 역세권이 아니거나 지분이 너무 작은 단지들은 고민이 깊겠지만요. 정책적으로 60층까지 밀어주는 환경이라면 입지 좋고 지분 확보된 곳들은 리모델링 탈출이 정답이 돼겠네요. 결국 용적률 혜택을 온전히 빨아먹을 수 있는 입지가 분담금을 결정지을 것 같습니다.