노원우성 현대 안전진단 통과했는데 전세수요 이정도임?

최근에 노원우성이랑 노원현대 안전진단 통과했다길래 매물 좀 훑고 왔음. 여기가 1992년, 1997년 준공이라 재건축 속도 붙으면 시세 점프는 확정인데, 도심 업무지구 직주근접이라 그런지 전세 대기가 장난 아님. 노원 25평형이 이미 11억 찍은 상황이라 전세가율이 수익률의 핵심인데, 지금 전세가 밑에서 짱짱하게 받쳐주니까 매매가 하방은 확실히 다져진 느낌임. 근데 숫자 중심으로 굴려보면 대출 규제가 진짜 빡빡함. 국민은행 주담대 3억 제한에 우리은행 지점별 한도까지 막혀있으니 투자금 묶이는 거 생각하면 지금 바로 진입하기엔 기회비용이 좀 나옴. 재건축 호재로 매가만 튀고 전세가 못 따라오면 갭 벌어져서 수익률 박살남. 제 계산이 틀려서 대출 규제가 내년에 확 풀리면 바로 날아가겠지만, 지금은 전세 수요가 매매가 밀어 올리는 속도를 좀 지켜봐야 할듯함. 자칫하면 몸테크 수요만 넘치고 정작 투자자들은 손가락만 빨 수 있음. 사실 수익률 안 나오면 굳이 노원 고집할 필요는 없는데, 워낙 전세 수요가 탄탄한 동네라 숫자만 맞으면 바로 던질 준비 중임. 근데 요즘 은행들 대출 조이는 꼬라지 보면 쉽지 않아 보이긴 함...