장특공제 논란에 토허제까지 겹친 덕소 재개발의 좁아진 입지

최근 양도세 장기보유특별공제 한도 축소 이야기가 계속 들리니 마음이 좀 무겁네요. 리스크 관리 차원에서 보면 이건 꽤 예민한 변수거든요. 재개발처럼 장기전을 치러야 하는 곳은 세후 수익률이 생명인데, 장특공제 혜택이 줄어들면 투자자 입장에서는 계산기가 아주 복잡해질 수밖에 없습니다. 특히 덕소 쪽은 고민이 더 깊어질 수밖에 없는 구조인 게, 사업 수익률 자체가 성남이나 광명 같은 곳의 절반 이하라는 이야기가 돌고 있더라고요. 세금 부담은 늘어나는데 기대 수익은 낮으니, 보수적인 제 눈에는 리스크 체크리스트의 빨간불이 먼저 들어오네요. 여기에 와부읍 일대가 2031년까지 토지거래허가구역으로 묶인 것도 결정타죠. 실거주 의무가 붙으면서 환금성에 족쇄를 찬 꼴이라, 투자 수요가 붙기엔 환경이 너무 팍팍해진 느낌입니다. 결국 세제 논란으로 비용은 느는데 엑시트는 더 어려워진 셈이라, 지금은 과감하게 베팅하기보다 한 템포 늦춰서 지켜보는 게 맞지 않나 싶어요. 시장이 좀 진정되고 규제 가닥이 잡힐 때 다시 평가해도 늦지 않을 것 같습니다.