덕소3구역 3500세대급 규모와 추가분담금 리스크 사이의 저울질

상계주공 분담금 이슈가 요즘 커뮤니티에서 계속 화제네요. 냉정하게 따져보면 우리 덕소3구역도 남 일처럼 구경만 할 상황은 아닌 것 같습니다. 덕소3구역은 3,500세대급 대단지라는 규모의 경제가 가장 큰 무기입니다. 하지만 2027년 이주를 시작해서 2029년이나 돼야 착공에 들어가는 일정이 변수네요. 이 2년 사이의 시차가 공사비 인상 리스크를 키우는 직격탄이 될 수 있다고 봅니다. 현재 덕소 국평 시세가 4억에서 6억 원 선인데, 와부읍 매물 감소율이 -12%로 남양주 1위를 찍을 만큼 대기 수요는 탄탄함. 한강 조망권에 농어촌전형 메리트까지 있어서 분양가 수용력은 상계보다 낫다고 판단되지만, 결국 일반분양 시점의 입지 가치가 분담금 리스크를 얼마나 상쇄할지가 핵심이겠네요. 사업 속도가 늦어져서 공사비 압박이 커지느냐, 아니면 인프라 확장으로 가치가 먼저 오르느냐의 싸움임. 결국 갈리는 지점은 2029년 착공 시점까지의 추가 공사비를 감당할 현금 여력이 있느냐입니다.