덕소 아이파크 전세 0개인데 갭투자 70% 들어가도 될까요?

언론에서는 서울 전세 매물 쌓인다고 떠드는데 덕소 현장 분위기는 딴판이라 당황스럽네요. 직장 주택자금 대출 혜택이 좀 있어서 이번 기회에 아예 전세 끼고 매수하는 쪽으로 머리 굴려보고 있거든요. 덕소 아이파크 보니까 전세랑 월세가 아예 0개라는데, 실거주용 입주 매물까지 다 소진된 상태라 이 정도면 전세가율 70%는 충분히 방어되겠죠? 지금 제가 사는 오피스텔 전세랑 아파트 매수 시 주거비 구조를 치밀하게 비교해봤거든요. 월세로 돌렸을 때 실질 비용 생각하면 차라리 지금 갭으로 묻어두는 게 기회비용 측면에서 나아 보여서요. 특히나 오남아이파크 33평이 4.1억에 신고가 찍으면서 남양주 전반적으로 상승세 올라타는 느낌이라, 계획 세운 대로 하나씩 실행에 옮겨보려는데 제 계산이 맞는지 자꾸 두드려보게 됩니다. 근데 전세가 하나도 없으니 임차인 맞추는 건 걱정 없겠지만 역설적으로 매물이 너무 없어서 호가가 튀어버릴까 봐 그게 제일 계산기 두드리기 힘든 지점이네요. 36평형 매매가 오르는 속도 보니까 갭 70% 맞추려면 지금 당장 도장 찍어야 하나 싶기도 하고요. 전세 연장 안 하고 매수 전환하신 분들 후기 좀 들어보고 싶은데 다들 조용히 꿀 빠시는 중인가요? 이러다가는 저층 1, 2층이라도 잡아야 할 판인데 남들 다 안 본다는 저층까지 손대는 게 맞나 싶으면서도 매물 0이라는 숫자가 주는 압박이 상당합니다. 아무래도 이번 주말에는 현장 가서 부동산 사장님들이랑 실질 수익률 다시 뽑아봐야겠음.