덕소 갭투자 1억으로 신축 6.9억 온기 받을 수 있을까 고민입니다

현금 1억 정도로 남양주 어디 쑤셔볼까 하는 분들 요새 덕소 쪽으로 확실히 눈 돌리는 분위기임. 원래 이 동네가 저평가 소리 듣긴 했는데 실질적으로 갭 1억 안팎에서 끊기는 매물들이 꽤 되니까 손품 파는 사람들이 몰리는 것 같음. 최근에 덕소 신축 25평형이 6.9억 찍으면서 가격 상단을 한 번 툭 쳐줬음. 이게 중요한 게 대장급이 길을 열어주면 뒤에 있는 구축들이나 준신축들도 가격 하방이 탄탄하게 잡히는 효과가 있음. 평내호평역대명루첸포레스티움 25평도 5.3억으로 신고가 경신하는 거 보면 남양주 전반적으로 신축 선호는 여전함. 리스크라면 역시 금리인데 전세가 움직임이 심상치 않음. 구축 전세가 이미 4억 선까지 올라온 상태고 연말쯤이면 고층 위주로 전고점인 5억까지 회복될 거라는 전망이 우세함. 지금 갭 1억대로 진입해서 전세가 상승분으로 리스크 상쇄하는 계산기 두드려볼 만한 타이밍임. 결국 관건은 전세가율인데 무조건 70% 이상 확보되는 단지로 타겟팅해야 안전함. 초기 투자금 최대한 묶어두고 전세가 회복 기다리면서 수익률 끌어올리는 게 지금 상황에선 제일 영리한 전략임. 내 분석에 허점 있으면 지적 바람. 덕소 현장 분위기 잘 아는 분 정보 좀 부탁함.