다산자이아이비플레이스 13억, 결국 커뮤니티가 가격 결정함

남양주에서 신축 대장급 잡으려는 형들은 알겠지만, 이제 단순히 '새 아파트'라는 타이틀만으로는 상단 뚫기 힘든 시점임. 다산 지역 아파트들이 최근 일주일 사이에 1억씩 튀어 오르는 거 보면 입지도 입지인데 결국 그 단지만의 독보적인 인프라가 가격을 밀어 올리는 구조임. 다산자이아이비플레이스 호가 올라오는 거 보면 33평형 기준 평균 13.38억 정도로 형성되어 있는데, 이게 거품인지 아닌지는 내부 시설 보면 바로 답 나옴. 967세대 규모에 주차 1.45대 뽑아주면서 커뮤니티 고급화에 공들인 게 결국 실거주 만족도랑 직결되고 그게 신고가로 이어지는 거임. 과거에 남양주 하면 그냥 서울 베드타운 느낌이었지만, 지금은 단지 내에서 모든 게 해결되는 프리미엄 커뮤니티 유무에 따라 주변 구축들이랑 가격 격차를 아예 안드로메다로 보내버리는 중임. 남양주두산위브트레지움 30평이 7월 17일에 4.2억 찍으면서 신고가 경신한 것도 결국 1,620세대 대단지 메리트랑 관리 상태가 받쳐주니까 가능한 시나리오임. 근데 하이엔드급 커뮤니티를 갖춘 다산 대장주들이랑 비교하면 수익률 측면에서 어디가 더 방어력이 좋을지는 숫자만 봐도 뻔한 거 아님? 내 분석상으로는 보유세 좀 더 내더라도 확실한 커뮤니티 프리미엄 있는 놈 잡는 게 매도 타이밍 잡기도 훨씬 수월함. 만약 시장 꺾여서 조정 오더라도 이런 단지들은 실거주 수요가 탄탄해서 하방 경직성이 장난 아님. 아 근데 관리비 무서워서 커뮤니티 못 즐길 거면 그냥 구축 가는 게 맞음… 결국 남양주 안에서도 '급'이 나뉘는 기준은 조경이랑 커뮤니티 시설이 될 수밖에 없음. 지금 13억 선에서 들어가는 게 상단 열려있는 구간인지 고민되겠지만, 다산자이아이비플레이스 같은 리딩 단지들 폼 보면 아직 고점 징후는 안 보임. 숫자는 거짓말 안 함.