공급 폭탄에 토허제까지 겹친 덕소 재개발의 암울한 미래

호재라고 좋아할 때가 아닙니다. 토허제 묶이고 분담금 치솟는데 수익률이 나올까요? 최근 덕소 재개발이 한창 뜨겁지만 시장 냉각 속도가 예사롭지 않습니다. 와부읍 일대가 2031년까지 토지거래허가구역으로 묶인 게 결정타거든요. 5년이라는 시간은 투자자들 발을 완전히 묶어버리는 긴 세월이죠. 신일해피트리1단지 35평이 최근 2.3억까지 내려앉은 것도 다 이유가 있습니다. 특히 고대농장 부지에 들어설 2만 1,700호 규모의 공공 주택 공급은 치명적이에요. 이정도 물량이 한꺼번에 쏟아지면 덕소 재개발 단지들의 희소성은 사라집니다. 인프라 개선보다 공급 폭탄에 따른 가격 하방 압력이 훨씬 강할 수밖에 없죠. 신축 프리미엄을 기대하기엔 주변에 새 아파트가 너무 흔해지는 셈입니다. 수익성 지표를 뜯어봐도 덕소는 성남이나 광명 대비 절반 수준에 불과해요. 공사비는 뛰는데 분양가를 무한정 높일 수 없는 구조라 추가 분담금 리스크가 큽니다. 수익이 안 나면 사업은 지연되고, 결국 조합원들 고통만 길어지기 마련이죠. 실제로 사업성 문제로 추진 동력이 예전만 못하다는 소리가 들립니다. 결국 규제가 풀리는 2031년까지는 자산 가치가 묶여있을 확률이 높습니다. 실거주라면 몰라도 투자로 접근하기엔 기회비용이 너무 큰 동네임. 지금 같은 시기엔 막연한 장밋빛 회로보다는 숫자로 냉정하게 판단해야 돼요. 보유하신 분들에겐 죄송하지만 당분간은 고생 꽤나 하실 것 같습니다.