오브센트 신특 당첨운에 맡기기엔 한강센트럴자이 신저가가 너무 싸네요

어제 퇴근하고 엑셀로 한강수자인오브센트 예상 분양가랑 인근 단지 실거래 시계열을 쭉 돌려봤습니다. 자금 계획 세우다 보니 한강센트럴자이1단지 28평이 7월 13일에 4.0억 찍은 게 눈에 확 들어오더라고요. 직전보다 1,000만 원 빠진 신저가인데, 이 금액이면 실거주 가성비는 이미 바닥을 다진 느낌임. 오브센트 특공은 당첨 확률이라는 변수가 너무 커서 리스크 관리가 안 된다는 게 문제입니다. 반면 3,481세대 대단지인 자이 1단지는 인프라가 이미 완성되어 있죠. 매수가 4.0억에 취등록세랑 복비 따져도 신축 분양가 대비 안전마진이 1억 이상은 확보되는 구조네요. 아 근데 실거주 만족도는 새 집이 깡패라 고민이 좀 되긴 함... 결국 5년 후 자산 가치를 따져보면 분양가 상한제 없는 신축의 상방보다, 지금처럼 과매도 구간에 진입한 대단지 급매를 잡는 게 수익률 면에서 유리해 보입니다. 청약 가점 낮고 현금 흐름 계산 서는 분들은 무작정 기다리는 것보다 실거래가 4억 선 유지되는 실거주 단지들 선점하는 게 훨씬 전략적인 선택이라 봐요.