사우 풍무 재건축 고도제한 강화에 5호선 지연까지 겹친 현실

분당 재건축 이야기가 뜨거운데, 사실 김포 구도심 분들이 더 눈여겨봐야 할 로직입니다. 저도 과거에 사업성 계산기 잘못 두드렸다가 억 단위로 고생해 본 입장에서 김포 사우나 풍무 쪽 재건축 바라보는 마음이 참 조마조마하네요. 결론부터 말씀드리면, 지금 사우·풍무 재건축은 고도제한 강화라는 물리적 한계에 부딪혀서 수익성 내기가 상당히 어려워진 상황입니다. 제가 예전에 상투 잡았을 때 딱 이랬거든요. 남들 호재라고 떠들 때 혼자 숫자를 안 봤는데, 고도제한이 강화되면 결국 층수를 못 올린다는 뜻입니다. 층수가 막히면 재건축의 핵심인 일반분양 물량이 줄어들고, 그건 고스란히 조합원들이 내야 할 분담금으로 돌아오게 마련이죠. 이런 수익성 악화를 상쇄해 줄 인프라인 5호선 연장도 솔직히 가시밭길입니다. 최근 나온 B C 값이 0.6 수준이라는데, 이건 사실 사업성만 놓고 보면 거의 불가능에 가까운 성적표거든요. 교통망 확충이 늦어지면 구도심의 낡은 가치를 지탱해 줄 힘이 빠질 수밖에 없습니다. 결국 단기적인 골드라인 증차 계획만으로는 이 거대한 벽을 넘기가 쉽지 않아 보여요. 물론 정부에서 밀어붙이면 다르겠지만, 물리적인 층수 제한과 낮은 사업성이라는 데이터는 거짓말을 안 하니까요. 저처럼 나중에 '그때 왜 그랬을까' 하면서 담배만 태우지 마시고 숫자를 냉정하게 보셔야 합니다. 지금은 김포 구도심 재건축 진입을 굉장히 보수적으로 봐야 할 시점입니다. 확실한 인센티브나 획기적인 고도제한 완화책이 나오기 전까지는 섣부른 판단은 금물이죠. 자산이라는 게 한 번 묶이면 탈출하기 정말 힘들다는 걸 제가 뼈아프게 겪어봐서 드리는 말씀입니다.