마곡 옆 풍무동 정비사업이 마주한 고도제한과 건폐장 리스크

어제 풍무동 사거리에서 구축 단지들을 쭉 둘러보는데 묘한 긴장감이 느껴지더군요. 마곡지구가 서울 서부권의 확실한 심장으로 자리 잡으면서, 그 배후지인 풍무동이나 사우동 일대 정비사업에 대한 기대치도 어느 때보다 높은 상황이죠. 하지만 냉정하게 따져보면 김포공항 고도제한이라는 실질적인 족쇄가 여전히 견고합니다. 걸포나 사우, 풍무 지역은 비행기 길목이라 재건축 시 층수를 올리는 데 한계가 뚜렷하거든요. 사업성을 결정짓는 층수가 묶여 있으면 일반분양 수익이 줄어드니, 조합원 입장에서는 추가 분담금 리스크를 꼼꼼히 따져볼 수밖에 없는 구조입니다. 여기에 5호선 연장이라는 당근 뒤에 숨은 건폐장 이전 이슈도 변수입니다. 최근 지역 커뮤니티에서는 건폐장이 풍무동 쪽으로 올 가능성이 높다는 주장이 심심치 않게 나오더군요. 지하철역이 가까워지는 건 큰 호재지만 환경 시설이 인접했을 때, 과연 마곡의 대체 주거지로서 쾌적성을 온전히 인정받을 수 있을지 의문이 드는 게 사실입니다. 실제로 5호선 연장 B C값이 0.6 수준이라는 데이터를 보면 참 신중해집니다. 낮은 경제성을 보완하려고 예타 기준까지 조정하며 밀어붙이는 모양새인데, 결국 이 사업의 완성이 구도심 정비사업의 수익성을 받쳐줄 핵심 열쇠가 되겠네요. 고도제한 완화라는 정책적 결단이 동반되지 않는다면, 마곡 배후지로서의 가치 완성은 시간이 좀 더 걸릴 수도 있겠다는 생각입니다.