김포 7.7억 미달 사태, 토허제보다 미분양이 무서운 이유

사우, 풍무, 고촌 일대가 토지거래허가구역으로 묶인다는 소식에 시장이 술렁인다. 투기 세력을 막겠다는 정부 의지는 알겠는데, 정작 시장의 실전 데이터는 정반대 신호를 보내고 있다. 그 가늠자가 바로 최근 분양한 한강 푸르지오 리버프론트의 성적표다. 이 단지 전용 84타입 분양가가 최고 7.7억 원으로 책정됐을 때부터 사실 우려가 컸다. 결국 특별공급 1,228세대 모집에 고작 402건만 접수되며 0.33 대 1이라는 처참한 결과가 나왔음. 베테랑들이 보기엔 이건 단순히 청약 실패가 아니라 김포 상단 가격에 대한 시장의 거부권 행사다. 특공에서 소화 안 된 826세대가 그대로 일반공급으로 넘어온 것도 치명적이다. 물량이 이 정도로 쌓이면 대기 매수자들은 심리적으로 위축될 수밖에 없다. 과거 하락 사이클 진입 전에도 항상 이런 식의 공급 과잉과 고분양가 논란이 먼저 터졌던 기억이 난다. 비교군인 해링턴플레이스풍무2단지 33평 호가가 7.9억 선까지 나와 있긴 하다. 하지만 기축 대장주 시세에 육박하는 분양가는 안전마진이 없다는 뜻과 같다. 지금처럼 대출 규제가 빡빡한 시기에 실수요자가 7억 중반대를 덥석 물기엔 체력이 부족함. 입주 시기가 2031년으로 너무 멀다는 점도 발목을 잡는다. 7년 뒤의 미래 가치를 끌어다 쓰기엔 지금 당장의 금융 비용과 몸테크 리스크가 너무 크다. 실거주 의무까지 겹친 상황이라 2030 세대들이 영끌해서 들어오기엔 문턱이 지나치게 높다. 결국 김포는 지금 토허제 묶이는 걸 걱정할 때가 아니다. 오히려 고분양가가 불러온 미분양 적체와 매수 심리 실종을 먼저 고민해야 함. 규제로 묶든 말든 살 사람이 없으면 가격은 힘을 못 쓰는 게 시장의 섭리다. 냉정하게 말해서 분양가 상한제 미적용 단지들의 배짱 분양이 계속되는 한 김포는 고전할 거다. 2031년 입주 지연 리스크까지 고려하면 하방 압력은 생각보다 길어질 수 있다. 지금은 장밋빛 전망보다 미분양 숫자가 줄어드는 타이밍을 먼저 확인하는 게 순서다.