금천구 시흥성지 재건축, 수익률 나올까요?

최근 가산동 쪽 지식산업센터 하나 정리하고 다음 타겟 보고 있는데, 금천구 시흥동이랑 독산동 쪽 재개발 얘기가 자꾸 들리네요. 현장 돌아보니 1986년 준공된 시흥성지가 눈에 들어오는데 여기가 벌써 40년 다 돼가죠? 아마 금천에서 제일 오래된 구축일걸요? 지금 구 전체 평당가가 2,881만 원 수준인데, 이 가격으로 재건축 사업성이 나올지 의문이 듭니다. 결국 일반분양가가 받쳐줘야 돈이 남는 구조인데 지금 공사비는 서울 어딜 가나 평당 900~1,000 수준으로 올라왔죠. 근데 평당 3,000도 안 되는 지역 시세에서 조합원 분담금 계산기 두드려보면 답이 뻔합니다. 분양가를 억지로 높게 잡으면 미분양 리스크가 터지고, 낮게 잡으면 조합원들 곡소리 날 게 뻔하니까요. 제가 착각한 거일 수도 있는데 지금 상황에선 수익률 뽑기가 쉽지 않아 보입니다. 호재라고 다 같은 호재가 아닙니다. 지금 금천구에 붙은 재개발 기대감은 실질적인 수익률보다는 단순히 구축 탈피라는 희망 고문에 가깝다고 봅니다.