힐스테이트금정역이 띄운 시세, 재개발A구역 사업성 열쇠인 이유

발품 팔고 손품 판 김에 나름대로 표로 정리해봤어요. 요즘 군포 아파트값 보면 입지 차이보다 신축이냐 아니냐로 급이 갈리는 게 확 느껴져서요. 지금 군포는 힐스테이트금정역 같은 신축 대장이랑 구축들 사이 서열화가 진짜 뚜렷해요. 2022년에 입주한 힐스테이트금정역 843세대가 대장으로 딱 버티고 있는데, 시세를 보면 90년대 구축들이랑 격차가 이미 두 배 이상 벌어졌거든요. 실제로 1994년생인 2,042세대 대단지 율곡주공3단지랑 비교하면 체감이 확 돼요. 신축 대장주 시세가 워낙 높게 형성되다 보니 구축이랑 가격 차이가 어마어마한데, 이게 결국 주변 재개발 사업의 기대 수익을 엄청나게 자극하는 모양새예요. 이런 시세 격차가 금정역 역세권인 도심권 재개발A구역에는 엄청난 호재라고 봐요. 신축 대장주가 가격을 위에서 딱 잡아주고 있으니까, 나중에 일반분양가를 높게 책정할 수 있는 강력한 근거가 돼서 사업성이 확 살아나는 거죠. 반대로 부도심권 재개발B구역은 고민이 좀 깊어질 것 같아요. 인근 구축들 시세가 워낙 낮게 깔려 있다 보니, 어설프게 지어서는 신축 프리미엄으로 그 간극을 메우기가 쉽지 않아 보이거든요. 결국 금정역 신축이 끌어주는 에너지는 도심권 재개발A구역에 집중될 수밖에 없어요. B구역은 단순 신축을 넘어 아예 하이엔드로 가거나 갭 메우기 전략을 짜야 승산이 있을 듯합니다.